730 000 €

Chers Gens de Confiance, En retraite depuis peu avec des enfants à l’étranger, je souhaite ne plus rien avoir à gérer en France donc je revends l’immeuble que je possède avec ma femme. Immeuble de 13 apparts constituant un revenu brut annuel de 76400 € (dont (5300 € de charges) soit un rendement brut de 10,5%. Surface Carrez des apparts 678m² mais en sus 120m² non-Carrez. Surface au sol par niveau 283m². Terrain de 1016m² Pas de copropriété. L’immeuble se compose : -Au RDC, 3 T3 de 60 à 85m² dont un avec jardin. -Au 1er, un studio de 23m², 3 T2 de 30 à 46m² et un T3 de 58m² -Au second, un studio de 23m², 2 T2 de 60m² en duplex, 1 T3/T4 de 60m² en duplex et 1 T4 de 80m² en duplex. Tous les appartements en duplex ont un énorme charme et comporte en plus une importante surface sous 1,8m de hauteur. La T.F. 2025 hors T.O.M. Est de 5900 €. L’immeuble est bien isolé tant au-dessus des caves (10 cm), que sur les murs (10 à 12 cm) ou que sous le toit (23 cm). 95 % des fenêtres sont en double vitrage acoustique 4-16-4 haut de gamme. Ventilation hygroréglable de type B hormis 1 appartement au RDC. Le DPE immeuble est A avec 46 kWh/m2 ce qui est exceptionnel même dans les constructions neuves. Chaque appartement dispose d’une pompe à chaleur réversible (split dans toutes les pièces),et d’un ballon chauffe-eau thermodynamique installés il y a 1 an environ. Lors du turn-over des locataires, le nouveau système de chauffage permettra d’augmenter les loyers et d’augmenter la rentabilité annuelle de 0,5%. Une place de parking par appart dans une cours intérieure et 3 places en sus pour les visiteurs…. Le parking est vidéosurveillé comme le hall de l’immeuble. Ravalement Ok, toiture ok, cave saine. Arrêt de bus au pied de l’immeuble. Gare, commerces dans un rayon de 600m. Coulée verte pour promenades à pied, en vélo… À 50m. Les appartements ont tous été rénovés totalement ou partiellement lors des rotations des locataires entre 2020 et 2025. Les principales dépenses d’entretien à prévoir sur la prochaine décennie seront des changements de sol (aujourd’hui principalement lino ou revêtement PVC). La plupart des cuisines comporte des meubles hauts et bas. Baignoire dans toutes les salles de bain hormis 2 appartements équipés en cabine de douche (dont 1 hydro-massante) et meuble sous vasque partout. Le plus différenciant : une possibilité de racheter les parts de la SCI pour de l’ordre de 120 000 €avec des frais de mutation à 5 % de fiscalité calculés non sur 730 000 € mais sur le prix de rachat des parts. Ce montage permettra en sus de reprendre un prêt de 426000 € à moins de 1 % est au nom de la SCI, soit 100 000 Eur d’intérêts de gagné par rapport au même prêt à 3,5 % (ou 1% de rendement annuel en sus) et de bénéficier de 100 000 € de résultat en franchise d’impôt (soit 15 000 Eur de ristourne indirecte). Dans ce schéma, 200 000 Euros en compte courant d’associé peuvent aussi générer des intérêts significatifs (presque 6 % en 2024, 5 % en 2025). Ce schéma impose de disposer des liquidités pour reprendre le compte courant d’associé, les banques refusant de faire des prêts pour financer le compte courant d’associé